En una hazaña de alquimia económica posible solo en una pandemia global, Pacific Place, el símbolo de los minoristas en apuros del centro de Seattle, podría convertirse en el rostro de un sector aún más desafiado.
El miércoles, el desarrollador del centro comercial presentó planes preliminares a la ciudad para hacer oficinas en la mayor parte del espacio comercial en el centro comercial y cine de cinco niveles en Pine Street y Seventh Avenue.
Hudson Pacific Properties, con sede en Los Ángeles, que figura en las solicitudes de permisos de la ciudad como propietaria del proyecto, también está considerando “agregar de 1 a 3 torres encima de la estructura existente, potencialmente residencial, de oficinas y/u hotel“, según las presentaciones.
El Seattle Daily Journal of Commerce, que fue el primero en informar sobre el proyecto, caracterizó a Hudson Pacific como el “comprador potencial” del centro de casi 340,000 pies cuadrados, que según se informa todavía es propiedad de Madison Marquette, una compañía de bienes raíces con sede en Washington, DC
El posible cambio de imagen de comercio minorista a oficina sorprendió a algunas de las aproximadamente dos docenas de inquilinos del centro comercial, quienes dijeron que finalmente estaban viendo mejorar el negocio después de unos años difíciles de pandemia y la reciente renovación multimillonaria del centro comercial .
“Recién ahora nos estamos afianzando y uniendo nuestra base de clientes”, dijo Marlo Miyashiro, copropietario de dos negocios de centros comerciales, Bezel & Kiln y The Handmade Showroom, e inquilino de centros comerciales desde 2015.
El cambio de imagen del comercio minorista a la oficina, que costaría aproximadamente $260 millones, también está llamando la atención en el mundo inmobiliario de Seattle, y no solo porque se produce menos de dos años después de las renovaciones.
Para empezar, es una apuesta de 250 millones de dólares en un mercado de oficinas del centro que todavía está estancado gracias a la combinación de COVID-19 y nuevas construcciones.
La vacante de oficinas en el distrito comercial central de Seattle, donde se encuentra Pacific Place, aumentó a 16,1 % en marzo, muy por encima del Eastside (5,5 %) y la región más amplia (9,9 %), según la agencia de bienes raíces comerciales Kidder Mathews.
“No estoy seguro de que [convertirse en un espacio de oficina] se convierta en un movimiento exitoso para estos muchachos”, dice Jeff Rosen, corredor de bienes raíces comerciales en Seattle Pacific Realty que se especializa en ventas minoristas.
Hudson Pacific Properties, Madison Marquette y el desarrollador de Seattle Pine Street Group, que originalmente desarrolló el centro comercial, no respondieron a las preguntas sobre la venta, la remodelación o cómo podría afectar a los inquilinos actuales.
Al mismo tiempo, cualquier plan para reducir el tamaño del comercio minorista en Pacific Place también es un golpe para las esperanzas de una rápida recuperación de los minoristas del centro, especialmente en un núcleo minorista que Pacific Place ha ayudado a consolidar desde 1998.
Incluso antes de COVID, los minoristas del centro estaban perdiendo compradores en la tienda a favor de los centros comerciales periféricos como University Village y Bellevue Square, así como a Amazon y otros minoristas en línea. El centro de Seattle “ha estado ‘demasiado’ durante los últimos 10 a 15 años”, dice Jeff Green, analista minorista de Hoffman Strategy Group que sigue el mercado de Seattle. Caso en cuestión: el cierre de febrero de 2020 del centro de Macy’s . Pacific Place vio caer a sus inquilinos de más de 50 en 2017, según informes de los medios contemporáneos , a 21 inquilinos en enero de 2020.
El exceso de capacidad se vio agravado por la pandemia, que afectó las compras en persona y expulsó a muchos de los trabajadores de oficina y turistas de los que dependían los minoristas. Muchas empresas y grupos empresariales dicen que los compradores se han asustado por las preocupaciones sobre la delincuencia callejera en el centro.
Aproximadamente el 10% del espacio comercial del centro ahora está vacío, la tasa de vacantes más alta “en cualquier lugar de Puget Sound”, escribió el analista de CoStar, Elliott Krivenko, en un informe reciente.
En otras partes del resto de la región, e incluso en algunas áreas de Seattle, el espacio comercial ha sido demolido o convertido para otros usos, lo que ha ayudado a mantener bajas las tasas de vacantes.
En el vecindario Northgate de Seattle, por ejemplo, el 14% del espacio comercial estaba vacío cuando comenzó el desarrollo de la estación del tren ligero. Ahora, solo alrededor del 4% del espacio comercial está vacante, según Krivenko.
Pero Pacific Place ha enfrentado sus propios desafíos únicos.
La “naturaleza de fortaleza” y el diseño multinivel del centro comercial, que eran más estándar en las décadas de 1980 y 1990, “nunca fueron atractivos para el consumidor”, dice Green.
Es difícil decir cuánto más atractivo podría ser un Pacific Place remodelado. Los planos presentados a la ciudad esta semana brindan solo los detalles estructurales o de diseño más mínimos.
No está claro, por ejemplo, si el atrio abierto del centro comercial permanecerá, qué nuevas estructuras se requerirán para agregar más pisos o qué sucederá con el cine multiplex AMC que ocupa el último piso. Tampoco está claro: el destino del estacionamiento subterráneo de 1,164 puestos del centro comercial.
Pero Pacific Place también ha sufrido de un mal momento.
Muchos de los inquilinos que Pacific Place perdió desde 2017 se fueron durante una renovación realizada por Madison Marquette, que pagó $271 millones por Pacific Place en 2014 y $87 millones adicionales por el garaje subterráneo en 2016.
Aunque Madison Marquette esperaba reemplazar a los inquilinos que se iban con tiendas más “exclusivas”, dice Rosen, cuando terminaron las renovaciones, a mediados de 2020, COVID hizo que fuera casi imposible reclutarlos. En agosto de 2020, el centro comercial tenía solo 16 negocios.
La estrategia de Madison Marquette estuvo “bien”, dice Rosen. “Es solo que su momento fue horrible”.
A Rosen le preocupa que la reurbanización propuesta sea en sí misma inoportuna.
El núcleo minorista de Seattle se recuperará, dice Rosen, lo que plantea dudas sobre la reducción de la huella minorista de una propiedad que está “en la diana del núcleo minorista”.
“No estoy seguro de que sea la apuesta correcta”, añade.
Inquilinos como Miyashiro, que soportó dos años de renovaciones seguidos de dos años de pandemia, no podrían estar más de acuerdo.
“Si quienquiera que sea el dueño del lugar ve el valor de tenernos aquí, realmente espero que ese sea el caso”, dice Miyashiro, quien agrega que tuvo que cambiar de lugar cuatro veces debido a la renovación.
“Definitivamente me encantaría tener algo que podamos llamar un hogar permanente”.